Os Impactos do COVID-19 nos Contratos de Locação

A possibilidade de revisão dos contratos em decorrência de caso fortuito ou de força maior

Em 11 de março de 2020, a Organização Mundial da Saúde (OMS) declarou que o mundo vive uma pandemia do Covid-19. A fim de conter a disseminação do novo coronavírus, o Poder Público tem adotado rigorosas medidas que vêm impactando diretamente na vida dos cidadãos e na economia do país.

Dentre as medidas, estão aquelas que afetam o trabalhador (pessoa física), como é o caso da MP 927 sancionada pelo Presidente da República, cujo revogado art. 18 permitia a suspensão do contrato de trabalho sem o recebimento de salário, entre outras disposições (teletrabalho, antecipação de férias, férias coletivas, banco de horas, antecipação de feriados, etc).

No mesmo sentido, porém mais drásticas, são as medidas voltadas ao empreendedor (pessoa jurídica). No Estado do Rio Grande do Sul, por exemplo, o Governador decretou situação de calamidade pública, determinando o fechamento de diversos estabelecimentos comerciais (shoppings, cinemas, e o comércio em geral), ficando autorizados a funcionar somente os estabelecimentos essenciais como farmácias, supermercados, agências bancárias, postos de combustíveis, etc.

Em que pese as referidas medidas sejam extremamente necessárias para contenção do novo coronavírus, em estrito cumprimento aos protocolos da OMS, os efeitos colaterais do COVID-19 inevitavelmente começaram a afetar a economia brasileira.

Um deles, preocupa tanto as pessoas físicas (empregados), como pessoas jurídicas (empregadores).

O quinto dia útil do mês de abril – que para maior parte dos contratos de locação é a data estabelecida para o pagamento do aluguel – se aproxima e os contratantes não estão sabendo como enfrentar tal situação.

Então, começaram a surgir os questionamentos: “ estou impedido de usar o meu estabelecimento, preciso pagar o aluguel da mesma forma?”; “meu salário foi reduzido, como vou pagar o aluguel da minha casa?”; “posso rescindir o contrato de locação sem multa?”. Entre outros.

Para as locações residenciais, inicialmente, os efeitos devem ser mais brandos, tendo em vista que as empresas deverão continuar a remunerar seus funcionários (revogado o art. 18 da MP 927 que permitia a suspensão do contrato de trabalho).

No entanto, com o passar do tempo, mesmo com os incentivos fornecidos pelo governo, o agravamento da crise econômica no país será inevitável, podendo ocasionar, por consequência, atraso no pagamento de salários, demissões em massa e escassez de empregos.

Dessa forma, ficará o locatário com dificuldades financeiras para honrar seus compromissos, em especial, o aluguel.

Veja-se que o inadimplemento da obrigação nesse caso se dará por um fato além da vontades das partes, decorrente dos efeitos colaterais da pandemia do coronavírus.

A toda evidência a COVID-19 é uma situação que caracteriza caso fortuito ou força maior, nos termos do art. 393 do Código Civil, e assim deverá ser tratada pela jurisprudência futura. Pelo menos é o que se espera.

De tal forma, havendo uma alteração imprevisível durante o curso de contrato de locação, causando o desequilíbrio entre as prestações, poderá a parte prejudicada (locatário) pleitear a revisão do contrato, por aplicação da teoria da imprevisão (art. 317 do Código Civil).

Ademais, quando o desequilíbrio tornar o contrato excessivamente oneroso para uma das partes, poderá a parte prejudicada (locatário) requerer a resolução do contrato, por aplicação da teoria da onerosidade excessiva (art. 478 do Código Civil) com o que o contrato se extinguirá sem o cumprimento.

Nesse último caso, se o Locador se dispuser a restabelecer o equilíbrio entre as prestações (reajustar o valor do aluguel), poderá o juiz, à luz do princípio da conservação do negócio jurídico e com base no art. 479 do Código Civil, apenas revisar o contrato, em vez de resolvê-lo.

Não se desconhece que as relações locatícias são regidas por lei específica (Lei do Inquilinato), que prevê no seu art. 19, o prazo de 03 anos para solicitar a revisão do contrato.

Todavia, em virtude da caracterização do caso fortuito ou de força maior, acredita-se necessário uma mitigação do referido prazo, a fim de atender às novas demandas sociais.

Para os contratos de locação não residencial (Comercial), os impactos são imediatos. As restrições impostas pelos governo têm obrigado os empresários a fecharem seus estabelecimentos ou, no mínimo, reduzirem drasticamente o seu funcionamento.

Para essas situações, compartilho do entendimento de ser o caso de deterioração inimputável da coisa, prevista no art. 567 do Código Civil, “se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava”.

Ou seja, em razão da situação pandêmica (caso fortuito ou força maior), o locatário se vê temporariamente privado de utilizar o estabelecimento comercial, não mais podendo exercer de forma plena sua atividade empresarial e por conseguinte gerar a receita necessária para honrar com suas obrigações.

Dessa forma, sem prejuízo da aplicação das outras teorias (onerosidade excessiva e teoria da imprevisão), poderá o locatário afetado pela situação pandêmica, requer a redução proporcional do aluguel ou a resolução do contrato, mesmo que ainda não tenha transcorrido o prazo de 3 anos previsto no art. 19 da lei 8.245/91, já que aos contratos de locação comercial se aplica, supletivamente, o Código Civil.

Porém, antes de qualquer medida judicial, se mostra razoável que as partes iniciem um diálogo pautado na boa-fé para que à luz das peculiaridades do caso concreto consigam readequar o valor do aluguel em um patamar condizente com o interesse de ambas.

Não sendo o caso, a busca por um advogado especializado é a melhor solução para o esclarecimento de dúvidas e, se necessário, o ajuizamento da ação competente.

Gustavo Becker,

Advogado (OAB/RS 113.701)